Comprar terreno rústico: qué comprobar antes de pagar la señal
Lo caro de un terreno rústico no es el precio: es descubrir después de la señal que no hay agua, que no se puede construir o que un río lo inunda. Esto es lo que hay que mirar, en este orden.
1. ¿Se puede construir?
Cada comunidad fija una parcela mínima para una casa nueva en suelo rústico, y en varias no se admiten. Mira la regla de cada comunidad y pide al ayuntamiento un certificado urbanístico.
2. ¿Hay agua?
Qué encontraron los pozos cercanos y a qué profundidad, qué acuífero hay debajo y si está declarado en riesgo. Un pozo nuevo se comunica al organismo de cuenca; a veces necesita autorización. Lo cuenta la guía del pozo.
3. ¿Se inunda?
Las zonas inundables de 100 y 500 años y la zona de flujo preferente, donde en general no se puede construir. Solo se cartografían los ríos estudiados: mira también ramblas y barrancos sobre el terreno.
4. ¿Se ha quemado?
Un terreno forestal quemado no puede cambiar de uso en 30 años (Ley de Montes, art. 50).
5. ¿Qué pasa por encima o por debajo?
- Vías pecuarias: suelo público, aunque parezca parte de la finca.
- Cauces: 5 m de servidumbre junto al agua y 100 m de zona de policía.
- Líneas de alta tensión: servidumbre y distancias para construir.
- Derechos mineros: su titular puede pedir ocupar el terreno.
- Espacios protegidos y Red Natura 2000: las obras nuevas necesitan permiso.
6. ¿Se llega y se puede vivir?
Acceso por camino público o con servidumbre inscrita, cobertura móvil y fibra, sol de invierno para las placas, radón y riesgo sísmico.
7. Los papeles
- Nota simple del Registro de la Propiedad: titular, cargas, superficie inscrita.
- Certificación catastral: la superficie del Catastro, que a veces no coincide con la del Registro.
- Certificado urbanístico del ayuntamiento.
- Si hay pozo, su inscripción en el Registro de Aguas.
Todo esto, salvo los papeles, lo comprueba el informe de cada parcela en el mapa en unos segundos, con las preguntas para el vendedor que salen de lo que hay que revisar.
Información, no asesoramiento. Antes de firmar, un abogado revisa los papeles.